L’immobilier est une valeur refuge en temps de crise. C’est aussi un placement rentable et régulier, si l’on connaît bien les dispositifs d’incitation à l’investissement. La nue-propriété est l’un d’eux et l’un des plus intéressants.
Certes, il faudra être patient. Mais la nue-propriété est l’un des meilleurs moyens, dans l’immobilier tout du moins, de récupérer le double du capital investi sans trop de risques. Le principe phare de la nue-propriété est le démembrement. Le but n’est pas d’arracher quelque membre que ce soit au premier propriétaire venu, mais de dissocier l’usage de la propriété. Ainsi, le propriétaire est appelé sous le nom de nu-propriétaire et le locataire l’usufruitier. La période de démembrement est appelé usufruit. Il ne s’agit pas à proprement parler d’une défiscalisation immobilière, mais le principe est semblable.
Un achat en nue-propriété concerne forcément deux personnes bien distinctes : l’une deviendra le nu-propriétaire et l’autre l’usufruitier. Le logement acheté sera démembré entre les deux personnes pendant une période donnée, l’usufruit. Ce laps de temps peut être défini de deux façons, soit sur une durée fixe, 10, 15 ou 20 ans par exemple, soit en viager.
Tout au long de l’usufruit, le nu-propriétaire possède les murs du logement mais pas l’usage. Il n’y habite pas et ne touche aucun revenu en provenance de ce logement. L’usufruitier, au contraire, possède l’usage du bien, c’est à dire qu’il peut l’habiter ou le louer, et dans ce cas percevoir les loyers. L’usufruitier peut également être responsable des gros travaux, si cela a été décidé au moment du contrat de démembrement. Les rôles sont parfaitement séparés.
Un prix d’achat largement décoté
L’intérêt d’acheter en nue-propriété est de profiter d’une forte décote sur le prix du logement, puisque les deux personnes investissent dans le même bien. Ainsi, la décote est calculée en fonction de l’usufruit choisi. Pour une durée fixe, la décote est de 23% par tranche de dix ans. Par exemple, pour un usufruit de 20 ans, le nu-propriétaire paiera 54% du prix et l’usufruitier 46%. En viager, le calcul de la décote est fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème très précis.
Pendant la période d’usufruit, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier, qui a l’obligation d’entretenir le bien et de le rendre dans son état d’origine. Si l’achat a été effectué par crédit, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers, tout comme certaines charges.
À terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans aucun apport d’argent supplémentaire. Ainsi, pour un usufruit de 20 ans et en cas de revente, le nue-propriétaire doublera quasiment son investissement initial, sans compter que l’immobilier a plutôt tendance à prendre de la valeur au fil du temps, et particulièrement au bout de 20 ans. Autre avantage, toujours en cas de revente, le propriétaire ne paiera d’impôt que sur une éventuelle plus-value, par rapport au prix initial et non la valeur de la nue-propriété.
En conclusion, la nue-propriété est un excellent moyen d’augmenter sa richesse, à la condition d’être patient.