Pendant de longues années, l’immobilier est resté un marché de niche réservé aux investisseurs les plus fortunés. La situation commence à évoluer cette année, à la faveur de plusieurs éléments et de la loi nouvelle loi Pinel. Désormais, il est possible d’investir sans apport tout en agrandissant son patrimoine et, à terme, d’empocher une belle plus-value.
L’année 2015 restera dans les annales comme l’année post-crise financière qui aura vu le marché immobilier repartir de l’avant. Principal acteur de ce renouveau, le dispositif Pinel, mécanisme d’incitation à l’investissement locatif. Partant sur les mêmes bases que la loi Duflot, sa prédécesseur, la loi Pinel apporte plus de souplesse et donc plus d’avantages aux investisseurs.
Principal changement, la possibilité de choisir la durée locative. Auparavant limitée à une seule, les investisseurs peuvent désormais choisir entre trois : 6, 9 ou 12 ans. La déduction fiscale offerte est proportionelle à la durée choisie, sur un constat finalement logique : plus c’est long, moins c’est cher. Dans le détail, une location de 6 ans donne droit à une déduction d’impôt de 12%, 9 ans à 18% et 12 ans à 21%. Avec ce système, il est possible d’économiser jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. Pour plus de détail, il peut être intéressant de réaliser une simulation du dispositif Pinel sur un scénario type (un appartement à Toulouse de 60m2 avec balcon par exemple) pour bien se rendre compte des avantages fiscaux.
Le Pinel : beaucoup d’avantages, peu de critères contraignants
Le système est bien rodé. L’investissement locatif impose de mettre en location le bien dans les 12 mois suivant l’achat. Une chance, puisque l’emprunt sera payé par les loyers perçus, d’où la nécessité de rapidement louer le logement. Ce qui permet de devenir propriétaire sans vraiment sentir le poids de l’investissement. Autre exemple, pour un logement acheté 150 000 euros et loué sur 12 ans, l’investisseur ne paiera in fine que 51 000 euros, le reste étant payé par la réduction d’impôt et par le locataire.
Ce dispositif serait parfaitement idéal s’il n’y avait pas quelques règles à respecter. Des règles somme toute logiques. Tout d’abord, il faut savoir que le territoire français est divisée en 5 zones depuis 2003. Cela permet de cartographier les besoins en fonction des zones. Ainsi, les zones A bis et A sont les plus tendues (là où la demande de logement dépasse largement l’offre). De ce zonage découle des plafonds de loyers pour le propriétaire et des plafonds de ressources pour le locataire.
Pour le reste, le logement doit faire partie des zones A bis, A ou B1, être meublé, bénéficier du label RT 2012 ou BBC 2005 et dédié à l’habitation principale du locataire. Les investissements en Pinel sont limités à deux sur une année et ne peuvent dépasser 300 000 euros cumulés.
Au vu des avantages et critères à respecter, l’investissement en loi Pinel est clairement intéressant. Les loyers qui remboursent l’emprunt, la possibilité de devenir à terme propriétaire ou tout simplement de revendre son bien à l’issue de la location pour récupérer une belle plus-value, le nouveau dispositif Pinel réussit sa mission : inciter les investisseurs à revenir sur le marché immobilier.
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