L'effet de levier immobilier : tout comprendre sur ce mécanisme !

La majorité des investissements ont l’avantage de pouvoir se faire en parallèle avec son travail tout en profitant d’un effet de levier financer.
Il suffit d’utiliser son temps libre pour gérer ces autres activités.
Le but est précisément de bénéficier de revenus supplémentaires, ces derniers pouvant néanmoins dépasser de loin le salaire principal et mener plus rapidement à la richesse.
Il s’agit d’un travail sur le long terme, qui exige une bonne connaissance du secteur dans lequel on s’embarque, une implication sérieuse, car de l’argent est en jeu, et surtout de la persévérance.
L’effet de levier immobilier fait partie des moyens fréquemment utilisés pour booster son investissement, et ainsi gagner rapidement beaucoup d’argent et devenir riches.
Le mécanisme peut évidemment s’appliquer dans l’immobilier, mais pas juste.
Que vous alliez acheter du neuf ou des biens à rénover avant de les mettre en location, vous pouvez toujours recourir à cette méthode, connue pour être rapide en retour d’investissement.
Cet investissement vous génèrera des revenus réguliers, et les biens immobiliers viendront s’ajouter à votre patrimoine si vous les gardez. Vous pouvez également les vendre après dans le but de vous faire des plus-values intéressantes.
Il est néanmoins toujours de mise de faire attention puisqu’une mauvaise utilisation de ce système peut mener aussi à la faillite en un rien de temps, dès que quelque chose aura mal tourné. L’idéal est de bien comprendre un système avant de s’y engager. Et pour ceux qui ne le connaissent pas encore, l’effet de levier mérite qu’on s’y intéresse davantage si vos buts comprennent la création massive de revenus. Pour cela, vous êtes invité à lire attentivement les explications contenues dans cet article.

Définition

L’effet de levier immobilier consiste en une phrase à emprunter de l’argent à la banque pour acheter un ou des biens immobiliers et tenter de gagner un rendement qui dépassera largement le coût de l’emprunt. L’essentiel est que votre apport soit augmenté et en même temps votre capacité d’investissement. La différence par rapport au système d’investissement classique tourne principalement autour des intérêts composés. Les gens qui le font achètent au moins un lot de terres, de parking, d’appartements ou autres, au lieu de se suffire à un seul achat d’une unité.

Pourquoi les banques acceptent-elles d’accorder du crédit immobilier ?

Les banques sont plutôt favorables quand il s’agit d’immobilier, par rapport à d’autres types d’investissement, car celui-ci est plus sûr. En effet, le besoin de se loger est vital pour tout le monde, c’est pourquoi les demandes ne risquent pas de diminuer de sitôt. Déjà, la population mondiale ne cesse d’augmenter, mais en plus, le monde bouge sans cesse, avec un bon nombre de gens qui déménagent au moins une fois dans leur vie d’un pays à l’autre, d’une ville à une autre, ou même d’un quartier à un autre pour des raisons variées. Les touristes, les étudiants, les retraités, les familles cherchant l’endroit qui devrait mieux convenir à l’éducation des enfants, ainsi que les travailleurs en quête d’une meilleure perspective de carrière, sont les plus actifs dans ces mouvements.

Comment faire ?

La majorité pense qu’en investissant un gros capital, on gagne plus qu’avec un petit. Ils n’ont pas tort, même si de l’autre côté les risques sont accentués. Or, tout le monde ne dispose pas d’argent cash pour se payer de tels projets. Les banques sont alors les meilleurs recours. Dans ce cas, il est primordial de bien choisir dans quoi on s’embarque, au risque de tout perdre, car ce sera alors très difficile de rembourser l’emprunt.
Prenons le cas d’un appartement, qui serait vendu à 45 000 € tous frais payés, et qu’un propriétaire paie de ses fonds propres. En un an, disons qu’il pourrait rentabiliser un cash-flow de 4 000 € à son propriétaire, en calculant le total du loyer auquel on soustrait les charges durant cette période. Ensuite, sa valeur va peut-être augmenter de 5%, ce qui donne 2 250 €. En tout, le cash-flow et la plus-value totalisent 6 250 €. Cette valeur équivaut à environ 14 % du prix d’achat initial, soit la rentabilité du projet. Il faut bien distinguer que ce dernier taux correspond à la rentabilité financière proprement dite alors que les 4 000 €, soit environ 9 %, concerne le rendement locatif annuel.
D’un autre côté, prenons le même propriétaire, qui au lieu de se satisfaire de cette perspective décide de souscrire à un crédit de 135 000 € à la banque. Il se sert ici de l’effet de levier du crédit pour pouvoir s’acheter 3 appartements au lieu d’un, au prix de 180 000 € l’ensemble. Son apport est donc de 25 %. Son cash-flow va tripler, soit 12 000 €, si on considère qu’il les loue au même prix que dans le premier cas. Et pour une même appréciation de valeur annuelle de 5%, la plus-value va faire 9000 €. La différence est qu’il doit amortir son emprunt, que nous évaluerons à 8100 € par an. Son retour sur investissement devient alors 21 000 € (12 000 € – 8 100 € + 9 000 €). Cette somme équivaut à 42 % du 50 000 € d’investissement initial.
Cet exemple simplifié démontre combien le retour d’investissement peut être largement profitable par rapport à l’investissement sans effet de levier. Dans la réalité, d’autres paramètres, à l’exemple des impôts, viendront modifier ces valeurs. Et il est possible de toujours améliorer ces dernières pour une même somme investie en réduisant au minimum son apport et en augmentant alors l’emprunt.
Toutefois, ce cas est plus complexe, car les banques passent les dossiers à de nombreux tests d’éligibilité avant d’accorder un crédit largement plus important que son apport. Il est néanmoins vrai que ce n’est pas impossible d’avoir jusqu’à 100 % de crédit, mais uniquement en crédit immobilier. Tout dépend du banquier qui, dans ce genre de dossier, étudie en grande partie les situations personnelles au cas par cas. Vous devez de votre part être clair dans votre objectif, que ce soit pour un intérêt patrimonial, pour une multiplication d’un capital ou autre. Si votre emprunt est accordé, le rendement financier est alors plus prometteur que jamais.

L’implication des intérêts composés

Dans bon nombre d’investissements, le capital est augmenté par les intérêts, particulièrement pour les placements bancaires. Les intérêts composés consistent à la réutilisation de ces intérêts pour le prochain exercice au lieu de les retirer pour les utiliser à d’autres fins. Ce qui fait que le capital augmente, mais n’est plus ce qu’il était l’année précédente. Le rendement va augmenter en même que lui, et c’est précisément le but.
Le principe est le même pour l’effet de levier immobilier. Le capital d’investissement, auquel on a déjà ajouté l’emprunt, va être boosté dès l’année suivante par l’augmentation annuelle de valeurs des appartements ou immeubles achetés. Les intérêts composés ainsi obtenus feront votre force alors que l’emprunt a été effectué avec un intérêt simple.

Que risque-t-on avec l’effet de levier ?

Vous devez vous douter qu’une telle entreprise n’est pas sans désavantages. En effet, plus on augmente l’emprunt, plus on agrandit le risque financier. Le fait est que les événements malencontreux sont souvent imprévisibles et peuvent tomber n’importe quand sur n’importe qui. De nombreux facteurs extérieurs peuvent en être la cause, notamment un revirement de la politique économique, un changement sur le marché dû à des variations dans les offres ou les demandes, etc. Néanmoins, le secteur immobilier est connu pour être plus stable que d’autres.
Prenons notamment le cas de la bourse : une fois que les dés sont lancés, plus de possibilités de faire des ajustements, soit on perd, soit on gagne. Il y a autant de risques de perte totale que de chance de se faire des bénéfices. Parfois, on ne fait que retrouver le capital et parfois on gagne très peu. Les risques dans le secteur de l’immobilier peuvent toujours être amortis, car la politique économique et donc les lois relatives ne changent pas du jour au lendemain. Une bonne connaissance générale de ce milieu d’investissement vous aidera à prendre des décisions, tant dans le choix de la zone géographique que dans les critères par rapport au bien lui-même. Préparez néanmoins des plans de sortie en cas de crise, dans le but de minimiser les pertes.
Les problèmes qui peuvent toutefois faire pâtir votre investissement, c’est une vacance prolongée et fréquente de locataire ou un problème de paiement de loyer. Vous serez à même de réduire ces risques si vous vous appliquez convenablement dans la gestion locative et êtes strict dans les clauses du contrat et son application. Songez également à rester modéré sur le loyer afin de pouvoir battre la concurrence.
Vous devez également prévoir le coût des réparations, un risque qui peut être contrôlé en partie dès l’achat. Vous devez en effet être pertinent dans vos choix si vous investissez dans l’ancien. Assurez-vous bien lors des visites, avec l’aide d’un professionnel, de construire la liste complète des réparations et rénovations à faire. Évaluez correctement leur coût pour éviter les mauvaises surprises. Il reste alors les catastrophes naturelles ou les accidents domestiques pouvant altérer l’immeuble, qui ne sauront être imprévisibles.