L'investissement dans la terre agricole: est-ce rentable?

Les investissements dans des biens matériels et pas seulement dans des supports de placement, attirent la curiosité de plus en plus de monde.
Les secteurs des finances, de l’immobilier et du foncier sont les mieux exploités, notamment dans le but d’une diversification de patrimoine.
Ces personnes veulent souvent se constituer un patrimoine avec les biens concernés, et espérer la plupart du temps un rendement par la location avant qu’ils ne les mutent ou les revendent.
Les deux premiers secteurs d’investissement ont donné leurs preuves. Mais est-ce aussi le cas pour l’investissement dans la terre agricole? Cet article vous pèse le pour et le contre, les avantages et les limites de cette pratique, ainsi que les possibilités d’obtenir une bonne rentabilité pour ceux qui veulent investir dans l’agriculture.

La rentabilité peut être atteinte sur le long terme

L’investissement dans la terre agricole affirme sa rentabilité sur le long terme, surtout si la parcelle devient constructible ou est bien située. En effet, si vous achetez dans le but d’une mutation de ce patrimoine après plusieurs années, soit par donation, soit par succession, vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre base imposable jusqu’à 75 %. Plus précisément, cette réduction est de 75 % de sa valeur pour les 76000 euros et moins de terres, et de 50 % au-delà de ce coût.
Outre ce gain, les deux parties, locataire et bailleur sont avantagés. Acheteur, vous avez la possibilité de louer jusqu’à 50 % plus cher que le plafond normalement imposé. Le locataire peut, lui, céder son bail en dehors du cadre familial si le contrat relève d’un bail cessible.
Pour en bénéficier, il vous faut signer un bail de votre bien sur le long terme, dix-huit ans au minimum. Vous êtes aussi obligé de conserver vos parcelles durant au moins cinq ans. Ces conditions font souvent fuir les investisseurs particuliers. Et pourtant, s’ils veulent acheter des terres louées, le prix au m2 sera nettement moins cher que celui d’une terre libre.
D’un autre côté, investir sur des parcelles agricoles dans un Groupement Foncier Agricole peut être abordable et non moins rentable grâce aux décotes sur les produits vendus. Le secteur viticole reçoit un intérêt particulier sur ce sujet. Des plus-values viendront s’y rajouter. Toutefois, la société civile doit encore décider dans un assemblé général annuel s’il y aura un partage des dividendes. Sinon, le rendement et la revalorisation annuelle sont définis à l’avance dans le contrat.
Concernant les biens qui ont été loués par bail de long terme, les parts de moins de 100 000 € pourront être exonérées du droit de mutation et de la taxe de l’ISF jusqu’à 75 % chacune lors d’une mutation et à 50 % si le montant va au-delà de cette limite. Des conditions s’appliquent ; le donateur ou le défunt doit avoir détenu ces parts dans le GFA depuis plus de deux ans et le bénéficiaire doit les garder plus de 5 ans.
Comme ailleurs, l’investissement dans les terres agricoles connait assez souvent des retournements positifs de situations. La spéculation est alors ouverte. Des événements inattendus peuvent en effet rajouter d’autres bénéfices qui profitent aux acquéreurs, comme l’ont déjà fait l’effet TGV, l’implantation d’importantes usines, les intérêts soudains des étrangers ou encore les changements dans le voisinage immédiat. L’État est également obligé de réadapter à chaque fois les plans face aux nouvelles réalités. Par exemple, des terrains qui n’ont pas été constructibles le deviennent, ou des terrains à bas prix deviennent tout d’un coup n fois plus cher. Ce secteur dispose donc de plusieurs tours dans son sac pour satisfaire les investisseurs invétérés toujours en quête des flambées soudaines de prix.

Les contraintes sont nombreuses

Dès la recherche de terres, ce type d’investissement est rendu difficile par la SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) même si nous, les particuliers, avons plus de chance d’avoir la priorité par rapport à un agriculteur en place quand nous achetons pour louer et même si les prix des terres agricoles baissent depuis 2008. En effet, les SAFER disposent de droits de préemption sur ces terres, qui restent de ce fait donc encore moins rentables que l’immobilier résidentiel.
Le loyer des terres agricoles, fixé par décret depuis assez longtemps déjà en fonction de l’évolution de l’indice des fermages, a toujours été bien bas. De plus, le bailleur a la charge exclusive de la taxe foncière, en vertu de l’alinéa 1er de l’article L415-3 du code rural. Toutefois, le preneur doit lui rembourser une partie des taxes foncières sur la propriété, bâtie ou non. Cette somme, si aucun accord à l’amiable n’a eu lieu, est fixée au 1/5 du montant global selon l’alinéa 3 de l’article L415-3 du code rural.
Et suite à toutes ces contraintes, il devient difficile de trouver des locataires. Sinon, vous aurez à faire face à des défauts de paiement puisque les sociétés agricoles qui sont les locataires majoritaires de ce type de terrain ont tendance à être vendues. Pourtant, il est impossible pour le propriétaire de résilier le bail sauf si lui, ou ses ascendants, ou descendants au 1er degré deviennent exploitants.
En outre, la SAFER est obligatoirement notifiée par le notaire pour les grandes transactions sur des terres agricoles. La revente d’un terrain agricole avec un bail devient alors très compliquée, car la SAFER a le pouvoir de bloquer une vente pendant quelque temps. Elle peut donc juger un dossier non conforme et en profiter pour trouver un preneur en son sein ou trouver des accords à l’amiable avec l’agriculteur locataire, étant donné que ce dernier a toujours la priorité sur l’achat. Vous n’avez donc pas vraiment le choix de l’acquéreur.
Et encore, le prix de revente d’un terrain agricole en location ne majore jamais son prix de cession, car est aussi imposé par cette même instance. Ce prix risque de descendre encore plus bas pour un locataire syndiqué. Par contre, ce prix de vente augmente en fonction de la valeur ajoutée, c’est-à-dire la qualité de la terre, et pas uniquement en fonction de la superficie. D’autres critères entrent également en vigueur, comme la raréfaction des parcelles.
D’autres charges sont à prévoir. En effet, un terrain agricole demande de l’entretien. Si vous manquez à cette responsabilité, votre terre peut perdre en valeur, notamment si des incendies ont eu lieu sur place ou que la terre soit partie en garrigue. Il vous faut alors en parallèle d’un lieu de stockage du matériel que vous utilisez. Mais il arrive parfois que les instances de décision des collectivités locales interdisent toute construction, même un simple hangar. En effet, ces derniers, ayant le pouvoir de décider à la place du maire, refusent souvent les constructions par les agriculteurs eux-mêmes à cause d’abus et aussi parce que bon nombre de terres agricoles font désormais partie de zones protégées.

Ce qu’on en conclut

Investir dans un terrain agricole reste une activité risquée et difficile. Les lois en vigueur et les prix qui stagnent sur un niveau plus ou moins bas rendent difficile la multiplication du rendement ou la revente de son bien, notamment si ce dernier est loué à des tiers. Néanmoins, l’investissement dans le foncier reste un marché spéculatif, qui reste surprenant. En effet, le risque peut payer d’un moment à l’autre souvent face à des situations que beaucoup n’aurait pas imaginé y être reliées. Et les avantages fiscaux sur le long terme des parcelles louées constituent l’autre attrait principal, surtout pour ceux qui veulent diversifier leur patrimoine ou faire plus tard une mutation à leur famille du premier degré. Les sociétés civiles vous offrent entre autres des moyens de gagner des plus-values correctes pour un prix abordable.