Acheter pour louer : est-ce rentable ?

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acheter un appartement pour le louerL’intérêt pour les investissements mobiliers connait de plus en plus une croissance exponentielle.

L’incertitude face à la situation économique actuelle incite la population à chercher d’autres sources de revenus, surtout passifs, afin d’arrondir les fins du mois.

Il y a surtout la vision du long terme, la retraite, si d’ailleurs le but n’est pas de pouvoir vivre en arrêtant de travailler le plutôt possible. Avec un investissement rentable, vous pourrez conserver votre pouvoir d’achat toute votre vie.

En matière d’investissement immobilier, une nouvelle tendance commence à gagner du terrain. Il ne s’agit pas de devenir actionnaire dans une société de placement immobilier (SCPI) ou un organisme de placement collectif immobilier (OPCI), mais d’acheter soi-même un appartement pour le louer.

L’avantage de cet investissement par rapport aux autres est la possibilité d’un financement, même si la mise de départ est infime. Le locataire rembourse ensuite son prêt en partie grâce aux loyers. Une fois le remboursement terminé, il devient propriété d’un nouveau patrimoine. Mais comme tout investissement, celui-ci présente des avantages et des risques. Le plus important reste la rentabilité du projet, qui sera assurée si vous connaissez les meilleures astuces.

Dans un secteur porteur

Si vous voulez acheter un appartement pour le louer, choisissez un quartier fréquenté, facile d’accès, sécurisé et à l’environnement sain. Cherchez dans une ville dynamique et à croissance démographique continue. Faites votre propre recherche sur les villes à forte rentabilité locative, à condition que vous connaissiez bien l’endroit. Vous devez également vous informer jusqu’aux prix des matières prières, les pierres notamment, car ils influent sur les prix des biens immobiliers. Un appartement se trouvant au cœur de la ville est par ailleurs plus prisé.

Vous aurez plus de chance dans un quartier qui ne dispose d’ailleurs que de rares appartements vacants et de moins de logements sociaux. Il doit se trouver proche des transports, des commerces et autres services tertiaires au profit de vos clients potentiels. Vous reconnaîtrez votre type de client à la taille de l’appartement que vous projetez d’acheter.

Vous ne prendrez pas un grand appartement dans un quartier où il n’y aurait pas d’école. Cette excuse suffirait à faire fuir les familles à enfant alors que rares sont les couples sans enfants ou les célibataires qui accepteraient de s’installer dans un appartement de 4 ou 5 pièces. Vous pourrez toujours compter sur une colocation étudiante s’il y a par contre une université à proximité. De toutes les manières, vous trouverez par vos recherches la taille d’appartement la mieux vendue.

Et si vous projetez d’acheter plusieurs appartements, privilégiez les petites surfaces dispersées par-ci par-là dans des secteurs porteurs. Ces petites surfaces sont plus chères à l’achat, mais également à la location.

À un bon prix

Si vous voulez que votre investissement soit rentable, faites d’abord une étude du marché. Prenez connaissance des tarifs pratiqués et placez votre offre parmi les moins chers. Les clients se bousculeront et vos locataires seront ensuite. C’est toujours bénéfique et rapide que de proposer un loyer plus cher et d’avoir à attendre longtemps. D’ailleurs, vos locataires risquent de partir dès qu’ils trouveront mieux. Pour les logements à loyer plafonné, vous devez faire comme si ce plafond de prix n’est là que pour vous aider à rester dans les normes.

Vous devez penser en même temps à l’amortissement. C’est pourquoi cette solution est plus adaptée, car elle vous permet de gagner en stabilité. Ensuite, calculez vous-même le rendement et prenez un loyer de moins de deux tiers de vos revenus. Sachez qu’en une année, des revenus de 4 % vous font déjà un bénéfice convenable.

De toute façon, l’investissement augmentera sa valeur au fil des ans, et vos impôts diminueront respectivement. Mais même si le loyer est à un prix convenable, réclamez toujours les 3 dernières fiches de paie de vos locataires, vous ne devez céder que s’ils gagnent au moins trois fois plus que son montant pour une même période.

Entre autres, l’absence temporaire de loyer peut être un frein pour l’amortissement. Ne vous inquiétez pas, de nombreuses banques offrent désormais, en même temps que le crédit, la possibilité de souscrire une assurance loyers impayée qui sert exactement à couvrir ce type de risque. À compter du 1er janvier 2016, la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit une garantie universelle des loyers pour prémunir les bailleurs contre les impayés pour les contrats souscrits.

Et pour vous garantir plus de sécurité sur le paiement du loyer, demandez des cautions élevées, qu’il s’agisse de caution solidaire ou de caution pour le loyer. Sinon vous avez comme autre option la garantie contre les loyers impayés (GLI). Elle vous coûtera par contre environ 3 % du loyer, mais vous assure en retour votre tranquillité.

À part les impayées, vous pouvez vous trouver en panne de locataire pendant quelque temps. Vous devez alors vous préparer à un taux de vacance qui est évalué en moyenne à 3 %, soit un mois tous les trois ans.

Avec de bons arguments

Vous pourrez facilement convaincre les clients si bien sûr votre appartement est bien placé par rapport aux services usuels, s’il donne sur une belle vue et dispose d’une luminosité optimale. Entretenez son jardin s’il se trouve en rez-de-chaussée. Installez des dispositifs de sécurité et des systèmes d’alarme. Surtout, vous trouverez toujours de bons arguments si l’appartement est aussi à votre goût.

Grâce aux entretiens

Avec ces bonnes habitudes, vous ne serez jamais à court de locataires, elles garantiront entre autres leur fidélité, d’où la rentabilité. L’entretien est alors une condition de rentabilité qu’il ne faut pas négliger après avoir acheté un studio (ou un appartement quelconque) pour le louer. Il faut que l’appartement soit impeccable au tout début. Puis, faites des travaux de rénovation quand vous changez de locataire si nécessaire, des réparations dès que l’appartement en a besoin. Entretenez-le régulièrement, vérifiez de temps en temps sont état.

Si vous pouvez vous-même vous assurer de la gestion administrative, en respectant les conditions de proximité, de disponibilité, de connaissance du monde juridique, cela vous évitera d’avoir à payer des coûts supplémentaires. D’autant plus que la recherche de locataires, la rédaction du bail, l’entretien des lieux, la gestion des sinistres et des impayés ne sont pas pris en charge par les services concernés.

Au bénéfice de la défiscalisation

Si vous avez prévu d’acheter un appartement pour le louer, vous percevrez alors des revenus fonciers imposables. De ce fait, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, vous pouvez bénéficier de nets avantages fiscaux selon vos modalités de location. Le dispositif Duflot de 2013 permet par exemple d’avoir une réduction de 18 % sur vos impôts, à condition d’avoir un loyer plafonné et de s’engager à louer au moins pendant 9 ans.

De même, vos revenus seront probablement avantagés par la loi Pinel avec un logement neuf. Ce dispositif de soutien à l’investissement locatif vous déduit de vos impôts un taux considérable de votre prix d’achat selon la durée de votre engagement locatif.

Il y a d’un autre côté l’amendement Censi-Bouvard qui profite à ceux qui achètent un logement neuf, meublé. Elle leur fait bénéficier également d’une réduction d’impôts de même fourchette que celle de la loi Pinel. Cette dernière se situe entre 11 à 22 %. Le statut de loueur non professionnel avantage les locations de biens meublés, vous faisant gagné jusqu’à 50 % d’abattement de vos revenus fonciers. Ce taux est un peu plus bas pour les locations non meublées.

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, les réparations, l’amélioration du bien sont déductibles de vos impôts au sein de certains régimes fiscaux. Vous pouvez diminuer vos impôts par d’autres mesures fiscales, mises en place ces 15 dernières années, comme : Borloo, Demessine, Girardin, les régimes Malraux, etc. Certains dispositifs sont par contre déjà fermés : Besson, Robien recentré, Scellier.

Bref, les réductions d’impôts constituent des motivations non négligeables. Elles ne doivent pas par contre devenir une fin en soi. Le réel avantage d’un tel investissement sera perceptible à la fin de l’amortissement après la période obligatoire de location.

Après vos efforts

Les astuces précédemment vous permettront de rentabiliser de manière certaine votre investissement en immobilier locatif. Et une fois que vous partez en retraite, vos revenus locatifs vous reviendront en entier si vous avez terminé le remboursement des mensualités du crédit, vous permettant de compléter votre pension. Vous aurez de quoi faire face aux dégringolades de cette dernière.

Passées les années de location obligatoire, vous disposez dorénavant d’un toit pour vous ou pour vos proches, parents ou enfants. En effet, s’acquérir d’un logement quand on est toujours en activité n’est pas chose aisée. Alors, en attendant, vous pouvez acheter un appartement pour le louer.

Vous êtes ensuite assuré d’avoir votre chez-soi quand arrivera votre retraite dans le cas où vous auriez déjà eu suffisamment de temps pour amortir. Concrètement, c’est comme si vous n’avez rien acheté puisque votre emprunt qui a servi à l’acheter est remboursé en grande partie par les loyers, vous n’ouvrez votre portefeuille qu’au tout début pour sortir votre participation, importante ou modeste.

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